耐震化の法律読本

第1章　大地震,起きたらどうなる? 01|地震と建物の責任問題 Q1 :地震時にビルが倒壊して,そのビルを訪れた人や通行人が死傷した場合,誰が責任を負うのですか? Q2 :地震との関係では「瑕疵」はどのように判断されますか? Q3 :建物倒壊は「地震のせい」とはいえないのですか? Q4 :売買したビルが地震時に倒壊したことについて,売主が責任を負うのはどのような場合ですか? Q5:所有者と直接の契約関係にない設計者,施工者が,地震時にビルが損壊したことについての責任を負うのは,どのような場合ですか? 02|転ばぬ先の耐震改修 Q6 :耐震改修促進法とは,どのような法律ですか? Q7 :促進法改正のポイントは何ですか? Q8 :分譲マンションでも耐震改修はできますか? Q9 :耐震診断や耐震改修は信頼できますか? Q10:促進法の改正で,建物所有者等の責任問題に影響は生じますか? 03|地震被害でも生じ得る責任 Q11:地震時にテナントビルが一部倒壊して買い物客がケガをした場合,テナントは買い物客に対して損害賠償義務を負いますか? Q12:地震時に賃貸マンションが半壊して入居者がケガをした場合,賃主であるマンションの所有者は入居者に対して責任を負いますか? Q13:地震時に借りていた事業所が半壊して従業員がケガをした場合,会社は従業員に対して責任を負いますか? Q14:地震時に古くからある擁壁が崩落して通行人がケガをした場合,土地の所有者は責任を負いますか? 第2章　設計者が果たすべき「法令遵守」と「説明義務」 01|立ちはだかる確認申請の壁 Q15:どのような改修工事に確認申請が必要ですか? Q16:どのような場合に,既存建物に現行法が適用されるのですか? Q17:前の工事の検査済証がないと,確認申請はできないのですか? Q18:改修工事を行うに際し,工事監理者は,施工により生じた瑕疵や工期遅延の責任を問われますか? Q19:設計者・工事監理者が行政処分の対象となるのは,どのような場合ですか? Q20:設計業務に関連して,刑事責任を問われることはあるのですか? 02|設計者の説明義務 Q21:最近よく聞く「説明義務」とは何ですか? Q22:耐震診断・耐震改修の何について説明すべきですか? Q23:既存建物のリスクについて,どう説明したらよいですか? Q24:天井や設備や地盤など構造体以外の耐震性の説明は必要ですか? Q25:耐震補強費用に関する助成金や税制優遇については,設計者が調査・説明しなければなりませんか? Q26:耐震補強の結果,隣地境界線からの隔離距離50cmを確保できない場合,どうすべきですか? 03|改修工事の設計トラブル Q27:店舗リニューアルで耐震性が著しく低下した場合,どうすべきですか? Q28:改修設計に際し,施主の要望がなくても,耐震検討は必要ですか? Q29:既存部分に防火区画の瑕疵発見!どう対処すべきですか? Q30:既存部分に集団規定の瑕疵発見!どう対処すべきですか? Q31:設計内容が工事予算を大幅に超えた場合,どうすべきですか? Q32:施主が設計変更の追加設計料を支払ってもらえますか? 第3章　施工者が改修工事で遭遇するトラブル 01|施主との関係を決する「契約」 Q33:施主が,開始したばかりの工事を「中止しろ。」と言ってきました。この場合,施工済部分の工事費や発注加工済の資材の費用を施主に請求することはできますか? Q34:施主による変更や未決定事項が多過ぎて,工事が中断してしまい,一向に進みません。施工者側より,工事を途中で辞退することはできますか? Q35:請負契約直前に,施主から工事発注を中止された場合,先行発注等に要した費用等を請求できますか? Q36:請負契約前であれば,自由に工事を辞退することはできますか? Q37:規模の小さな改修工事の施工中に,工事範囲外の既存部分の法令不適合を発見してしまいました。 Q38:追加変更工事代金を支払ってもらうためには,何に注意すればよいですか? Q39:耐震補強工事中に地震が発生して,建物が損傷を受けました。施工者は,補修費用を負担しなければならないでしょうか? Q40:地震発生時に建物の免震装置が適切に機能せず,甚大な損害が発生しました。建物完成引渡し後の施主の維持管理が不適切だった場合でも,損害賠償義務を負うのでしょうか? 02|こんな設計・監理は要注意 Q41:設計図書通りに施工して耐震性を損なう結果となった場合でも,施工者は責任を負うのですか。 Q42:設計・監理者の追加変更工事の指示に,そのまま従って大丈夫ですか? 03|避けたいご近所トラブル Q43:住民から,耐震改修工事がうるさいので,工事を止めろと言われた場合,どうすべきですか? Q44:マンションの耐震改修工事の際に,劣化した共用部分の給水管が破損して漏水させ,下階の住戸を浸水させた場合,どうすべきですか? Q45:外付けの耐震補強なので,隣地に越境しなければ足場が組めない場合,どうすべきですか? 第4章　不動産取引で押さえておきたい耐震性 01|不動産契約と耐震性 Q46:購入した建物の耐震性不足を理由に,売買契約を解除できますか? Q47:貸しているビルの耐震性が新耐震基準より劣っていることがわかった場合,賃貸人は耐震改修をしなければならないのですか? Q48:耐震性の不足による耐震改修や建替えを理由として,賃借人に立退きを求めることはできますか? Q49:賃借人から,耐震改修工事期間中の賃料の減額を求められていますが,応じなければなりませんか? 02|情報公開と風評被害 Q50:耐震診断の結果が悪かった場合にも,買主に対し,結果を伝えなければなりませんか? Q51:耐震診断の悪い結果の報告を提出せず,または,虚偽の結果を報告した場合はどうなりますか? Q52:宅建業者は,土地の液状化被害が生じる危険性について,売買に際し説明する必要はありますか? Q53:老朽化し耐震性を欠くビルを建替えたいので,入口の目立つところに「この建物は地震で倒壊します」と掲示してもいいですか? 第5章　分譲マンションの「建替え」「耐震改修」 01|区分所有法がもたらすもの Q54:分譲マンションで大規模修繕工事を行うには,どのような手続きが必要ですか? Q55:専有部分と共用部分は,どのように区分されますか? 02|大地震の被害にどう対応するか? Q56:大地震で分譲マンションの一部が損壊して,通行人がケガをしました。誰が誰に対して損害賠償を請求することになりますか? Q57:建替えと修繕,どちらを行うべきかは,何を基準に判断すればよいですか? Q58:建替えと修繕,工事の実施には,それぞれどのような手続きが必要ですか? Q59:修繕に必要な工事費は,誰がどのような割合で負担するのですか? 03|耐震補強の進め方 Q60:分譲マンションでも,耐震診断と結果の報告が義務となる場合がありますか? Q61:耐震診断実施の意思決定から耐震改修工事の実施までの手順は,どのようになりますか? Q62:耐震改修に必要な工事費は,誰がどのような割合で負担するのですか? Q63:耐震改修の工事の実施に関しては,どのような問題が考えられますか? 第6章　建物をめぐる法律問題の基礎知識(Q64～Q80)